本篇文章給大家談?wù)劮慨a(chǎn)稅征收案例，以及關(guān)于我國(guó)征收房產(chǎn)稅的思考對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、征收房產(chǎn)稅應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
• 2、房產(chǎn)稅稅收籌劃有哪些要點(diǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
• 3、房產(chǎn)稅的征收及會(huì)計(jì)分錄的處理
• 4、2019年房產(chǎn)稅會(huì)計(jì)分錄怎么計(jì)算
• 5、自用房產(chǎn)稅如何計(jì)算？自用房產(chǎn)稅的計(jì)算方法
• 6、房產(chǎn)稅計(jì)算公式

征收房產(chǎn)稅應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

地價(jià)款并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

一、 沒(méi)有以宗地為單位分別計(jì)算容積率。

一個(gè)企業(yè)如果存在多宗土地，在計(jì)算土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值征

收房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以每一宗土地為單位分別計(jì)算容積率，不能將該單位所有房產(chǎn)面積和所有土地面積求和，統(tǒng)一計(jì)算出一個(gè)容積率，進(jìn)而計(jì)算需要并入房產(chǎn)價(jià)值的土地價(jià)款金額。

案例1：某企業(yè)有兩宗土地，甲宗地土地面積10000平方米，取得土地時(shí)支付土地出讓金1000萬(wàn)元（已含相關(guān)稅費(fèi)、下同）。地上房屋建筑面積合計(jì)6000平方米，房屋價(jià)值1200萬(wàn)元；乙宗地土地面積10000平方米，取得土地時(shí)支付土地出讓金1000萬(wàn)元。地上房屋建筑面積合計(jì)3000平方米，房屋價(jià)值600萬(wàn)元。

該企業(yè)的處理方式是這樣的：

土地面積10000+10000=20000平方米

建筑面積6000+3000=9000平方米

容積率9000/20000=0.45，容積率低于0.5，將土地價(jià)值按2倍建筑面積進(jìn)行計(jì)算并入房產(chǎn)價(jià)值征收房產(chǎn)稅。

土地價(jià)值1000+1000=2000萬(wàn)元

計(jì)征房產(chǎn)稅土地價(jià)值2000*9000/20000*2=1800萬(wàn)元

企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值1200+600+1800=3600萬(wàn)元

年應(yīng)納房產(chǎn)稅3600*（1-30%）*1.2%=30.24萬(wàn)元

正確的處理方式是：對(duì)甲、乙兩宗地分別計(jì)稅容積率，并確定房產(chǎn)稅計(jì)稅值。

1甲宗地容積率6000/10000=0.6，容積率超過(guò)0.5，將該宗土地價(jià)值全額并入房產(chǎn)價(jià)值征收房產(chǎn)稅。

甲宗地房產(chǎn)稅計(jì)稅值1000+1200=2200萬(wàn)元

甲宗地年應(yīng)納房產(chǎn)稅2200*（1-30%）*1.2%=18.48萬(wàn)元

2、乙宗地容積率3000/10000=0.3，容積率低于0.5，將該宗土地價(jià)值按2倍建筑面積并入房產(chǎn)價(jià)值征收房產(chǎn)稅。

乙宗土地房產(chǎn)稅計(jì)稅值1000*3000/10000*2+600=1200萬(wàn)元

乙宗地年應(yīng)納房產(chǎn)稅1200*（1-30%）*1.2%=10.08萬(wàn)元

該企業(yè)年應(yīng)納房產(chǎn)稅合計(jì)18.48+10.08=28.56萬(wàn)元

企業(yè)多交稅款30.24-28.56=1.68萬(wàn)元

案例2：某企業(yè)有兩宗土地，甲宗地土地面積10000平方米，取得土地時(shí)支付土地出讓金1000萬(wàn)元。地上房屋建筑面積合計(jì)8000平方米，房屋價(jià)值1200萬(wàn)元；乙宗地土地面積10000平方米，取得土地時(shí)支付土地出讓金1000萬(wàn)元。地上房屋建筑面積合計(jì)3000平方米，房屋價(jià)值600萬(wàn)元。

該企業(yè)的處理方式是這樣的：

土地面積10000+10000=20000平方米

建筑面積8000+3000=11000平方米

容積率11000/20000=0.55，容積率大于0.5，土地價(jià)值全額并入房產(chǎn)價(jià)值征收房產(chǎn)稅

計(jì)征房產(chǎn)稅土地價(jià)值1000+1000=2000萬(wàn)元

企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值2000+600+1800=4400萬(wàn)元

年應(yīng)納房產(chǎn)稅4400*（1-30%）*1.2%=36.96萬(wàn)元

正確的處理方式是：對(duì)甲、乙兩宗地分別計(jì)稅容積率。

1甲宗地容積率8000/10000=0.8，容積率超過(guò)0.5，將該宗土地價(jià)值全額并入房產(chǎn)價(jià)值征收房產(chǎn)稅。

甲宗地房產(chǎn)稅計(jì)稅值1000+1200=2200萬(wàn)元

甲宗地年應(yīng)納房產(chǎn)稅2200*（1-30%）*1.2%=18.48萬(wàn)元

2、乙宗地容積率3000/10000=0.3，容積率低于0.5，將該宗土地價(jià)值按2倍建筑面積并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

乙宗土地房產(chǎn)稅計(jì)稅值1000*3000/10000*2+600=1200萬(wàn)元

乙宗地年應(yīng)納房產(chǎn)稅1200*（1-30%）*1.2%=10.08萬(wàn)元

該企業(yè)年應(yīng)納房產(chǎn)稅合計(jì)18.48+10.08=28.56萬(wàn)元

企業(yè)多交稅款36.96-28.56=8.40萬(wàn)元

二、 容積率是動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

取得一宗土地后，有的企業(yè)對(duì)地上房屋一次建成，有的分期建設(shè)，跨年或跨越多年建成。如果首次建成時(shí)容積率超過(guò)0.5，在以后新增房屋時(shí)對(duì)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)影響不大，只對(duì)新增房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅即可。如果首次建成時(shí)容積率低于0.5，企業(yè)再有新建房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)容積率進(jìn)行重新計(jì)算，確定計(jì)征房產(chǎn)稅的土地價(jià)值，避免出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、 零地價(jià)取得土地賬務(wù)處理不正確

近十幾年來(lái)，各地政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，大搞招商引資，大規(guī)模建

設(shè)工業(yè)園區(qū)。為吸引企業(yè)、個(gè)人投資，搞以地招商，零地價(jià)出讓土地。這種情況下房產(chǎn)稅應(yīng)如何計(jì)算？

例3：某企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一宗土地，該宗地土地面積10000平方米，取得土地時(shí)支付土地出讓金（含相關(guān)稅金等、下同）1000萬(wàn)元。由于該企業(yè)投資額符合當(dāng)?shù)匾?guī)定招商引資優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)卣疀Q定對(duì)該企業(yè)采取獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)企業(yè)已支付的土地出讓金全額返還給企業(yè)。在企業(yè)上交土地出讓金的次月就通過(guò)當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)以獎(jiǎng)勵(lì)名義將1000萬(wàn)款項(xiàng)全額劃撥到企業(yè)賬戶。該企業(yè)基建完成后，地上房屋建筑面積合計(jì)8000平方米，房屋價(jià)值1200萬(wàn)元；該企業(yè)的相關(guān)賬務(wù)是這樣處理的，

1、 支付土地出讓金

借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 1000萬(wàn)元

貸：銀行存款 1000萬(wàn)元

2、 收到財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)款

借：銀行存款 1000萬(wàn)元

貸：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 1000萬(wàn)元

上述賬務(wù)處理后企業(yè)取得的“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”科目賬面

價(jià)值為零，這樣征收房產(chǎn)稅時(shí)計(jì)稅價(jià)值就沒(méi)有土地價(jià)值。只就房屋價(jià)值征收房產(chǎn)稅。

企業(yè)計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅1200*（1-30%）*1.2%=10.08萬(wàn)元

企業(yè)正確的處理方式是：

1、支付土地出讓金

借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 1000萬(wàn)元

貸：銀行存款 1000萬(wàn)元

4、收到財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)款

借：銀行存款 1000萬(wàn)元

貸：營(yíng)業(yè)外收入-補(bǔ)貼收入 1000萬(wàn)元

3、該宗地的容積率8000/10000=0.8，大于0.5，地價(jià)款全額并入房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅

4、該宗地房產(chǎn)稅計(jì)稅值1000+1200=2200萬(wàn)元

5、該宗地年應(yīng)納房產(chǎn)稅2200*（1-30%）*1.2%=18.48萬(wàn)元

企業(yè)少交稅款18.48-10.08=8.40萬(wàn)元

四、 取得土地時(shí)繳納的契稅、耕地占用稅沒(méi)有計(jì)入土地使用權(quán)

價(jià)值

土地使用權(quán)價(jià)值除包括土地出讓金外，還包括繳納的契稅；如果取得的土地是耕地，土地使用權(quán)價(jià)值中還應(yīng)該包括向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的耕地占用稅。取得土地繳納的契稅、耕地占用稅都應(yīng)該并入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”科目，資本化處理。這樣才能避免減少稅基，少納稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

五、 賬務(wù)處理方面：

執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，土地使用權(quán)應(yīng)作為“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”單獨(dú)入賬。由于出臺(tái)土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅政策，存在個(gè)別財(cái)務(wù)人員將土地使用權(quán)金額轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)-房屋”科目的情況，如果企業(yè)確定的房屋的折舊年限和土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)年限一致，則影響不是太大；否則在計(jì)算所得稅時(shí)納稅調(diào)整比較繁瑣。建議土地使用權(quán)還是單獨(dú)核算，只要在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)能夠準(zhǔn)確確定計(jì)稅值即可，畢竟房屋原值和房產(chǎn)稅計(jì)稅值是兩個(gè)含義。（轉(zhuǎn)載）

房產(chǎn)稅稅收籌劃有哪些要點(diǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

房產(chǎn)稅籌劃一、利用房產(chǎn)稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地[1987]3號(hào)）對(duì)征稅的房產(chǎn)范圍進(jìn)行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值按，1．2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密?chē)@房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來(lái)。

房產(chǎn)稅籌劃具體案例：華美公司在某內(nèi)陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計(jì)劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車(chē)場(chǎng)、游泳池等建筑物，預(yù)計(jì)工程造價(jià)40 000萬(wàn)元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價(jià)為25 000萬(wàn)元，其他建筑設(shè)施造價(jià)為15 000萬(wàn)元。如果將這40 000萬(wàn)元都作為房產(chǎn)原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年需繳納房產(chǎn)稅（該省扣除比例為30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（萬(wàn)元）。如果公司經(jīng)過(guò)籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、游泳池等設(shè)施都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開(kāi)，單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這樣，華美公司每年可以少繳納126[15 000×（1-30%）×1.2%]萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

注意事項(xiàng)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）就具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策作了明確，即原來(lái)暫不征稅的具備房產(chǎn)功能的地下建筑，從2006年1月1日開(kāi)始列入房產(chǎn)稅征稅范圍。同時(shí)明確：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。新規(guī)定并沒(méi)有將所有的地下建筑都納入征稅范圍，需要征稅的建筑必須符合房產(chǎn)的特征概念。財(cái)稅[2005]181號(hào)文件對(duì)此作了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。與此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窯、罐等，仍未納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

房產(chǎn)稅籌劃二、通過(guò)轉(zhuǎn)換自用地下建筑用途籌劃

房產(chǎn)稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；而財(cái)稅[2005]181號(hào)文對(duì)自用地下建筑提出了一個(gè)新概念，即“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”。具體為：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～8096作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

確定計(jì)稅房產(chǎn)原值后，地下建筑的房產(chǎn)稅計(jì)算方法與原計(jì)算方法一致。由于自用房產(chǎn)用途不同計(jì)稅方式有異，實(shí)務(wù)中可以通過(guò)轉(zhuǎn)換地下建筑用途進(jìn)行相應(yīng)籌劃。

注意事項(xiàng)：1、財(cái)稅[2005]181號(hào)文調(diào)整的征稅對(duì)象是獨(dú)立建立的地下建筑，對(duì)于非獨(dú)立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。因?yàn)榘凑諘?huì)計(jì)制度規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑，原本就是作為統(tǒng)一的房產(chǎn)原值計(jì)入會(huì)計(jì)賬簿反映的，這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定。

2、財(cái)稅[2005]181號(hào)文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。這點(diǎn)與原來(lái)的政策規(guī)定和稅務(wù)部門(mén)實(shí)際的執(zhí)行情況也是相同的。

房產(chǎn)稅籌劃三、通過(guò)租賃和倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)稅方法差異籌劃

房產(chǎn)稅籌劃政策依據(jù)：如前所述，房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。對(duì)于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉(cāng)儲(chǔ)，具體可通過(guò)下列公式確定：假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價(jià)計(jì)征”房產(chǎn)稅時(shí)的減除比例為A（A代表10%～30%中任何數(shù)字），那么從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Y×（1-A）×1.2%，從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅Z×12%.當(dāng)Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征合算；反之，選擇從租計(jì)征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）時(shí)，則租賃或倉(cāng)儲(chǔ)在房產(chǎn)稅籌劃上沒(méi)有多大意義，納稅人僅就其它相關(guān)因素考慮即可。

具體案例：甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫(kù)房，原值均為2 000萬(wàn)元，凈值同是1 600萬(wàn)元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫(kù)房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫(kù)房，初步商定年租金均為160萬(wàn)元。其中A省規(guī)定從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為 10%.經(jīng)測(cè)算，甲公司決定與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同，而與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同。理由如下：

1、如果與乙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=1 9.2（萬(wàn)元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來(lái)的租金收入轉(zhuǎn)化為倉(cāng)儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（萬(wàn)元）。通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，倉(cāng)儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（19.2-1 6.8）萬(wàn)元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同。

2、如果與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（萬(wàn)元）。兩者相比較，采用倉(cāng)儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（21.6-19.2）萬(wàn)元。所以應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。

從上面分析可知：1、如果甲公司兩處房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（萬(wàn)元），采用租賃方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元），此時(shí)便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問(wèn)題；2、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅高于對(duì)外租賃，宜實(shí)行租賃形式；3、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅低于對(duì)外租賃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，宜采用倉(cāng)儲(chǔ)方式。

房產(chǎn)稅籌劃注意事項(xiàng)：租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)完全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結(jié)果。對(duì)于甲公司來(lái)說(shuō)，租賃只要提供空庫(kù)房就可以了，存放商品的安全問(wèn)題由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)則需對(duì)存放商品的安全性負(fù)責(zé)，為此甲公司必須配有專(zhuān)門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)管理人員，添置有關(guān)的設(shè)備設(shè)施，從而會(huì)相應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉?fàn)€，甲企業(yè)還存在賠償對(duì)方損失的風(fēng)險(xiǎn)。假如扣除這些開(kāi)支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉(cāng)儲(chǔ)方式無(wú)疑是一個(gè)節(jié)稅良策。

房產(chǎn)稅的征收及會(huì)計(jì)分錄的處理

一、房產(chǎn)稅的征收

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

（一）征收范圍。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

（二）征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：

（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；

（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。

房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：

（1）以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）

（2）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

（三）征收期限。

房產(chǎn)稅征收期限可結(jié)合房屋情況咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)或稅務(wù)部門(mén)。

房產(chǎn)稅征收時(shí)間是多少呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第七條明確規(guī)定--- 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。所以，各城市的征稅時(shí)間并不一致。

（四）征收對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

負(fù)有繳納房產(chǎn)稅義務(wù)的單位與個(gè)人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。因此，上述產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)房產(chǎn)稅的納稅人。

1. 產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅；

2. 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；

3. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；

4. 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；

5. 無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅；

6. 產(chǎn)權(quán)屬于集體所有制的，由實(shí)際使用人納稅

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人、海外華僑、港澳臺(tái)同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。

（五）征收稅率

1．按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；

2．按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理

房產(chǎn)稅實(shí)行的是按年征收，分期繳納。

企業(yè)計(jì)算出應(yīng)納房產(chǎn)稅金時(shí)，借記“管理費(fèi)用”帳戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”帳戶。

如按期繳納需分月攤銷(xiāo)時(shí)，借記“待攤費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”帳戶。

向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”帳戶，貸記“銀行存款”等帳戶。

每月攤銷(xiāo)應(yīng)分?jǐn)偟姆慨a(chǎn)稅金時(shí)，借記“管理費(fèi)用”帳戶，貸記“待攤費(fèi)用”帳戶。

房產(chǎn)稅分錄在計(jì)算時(shí)：

借： 管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅

實(shí)際繳納時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅

貸：銀行存款

2019年房產(chǎn)稅會(huì)計(jì)分錄怎么計(jì)算

房產(chǎn)稅實(shí)行的是按年征收，分期繳納。

企業(yè)計(jì)算出應(yīng)納房產(chǎn)稅金時(shí)，借記“管理費(fèi)用”帳戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”帳戶。

如按期繳納需分月攤銷(xiāo)時(shí)，借記“待攤費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”帳戶。

向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”帳戶，貸記“銀行存款”等帳戶。

每月攤銷(xiāo)應(yīng)分?jǐn)偟姆慨a(chǎn)稅金時(shí)，借記“管理費(fèi)用”帳戶，貸記“待攤費(fèi)用”帳戶。

房產(chǎn)稅分錄在計(jì)算時(shí)：

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅

實(shí)際繳納時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅

貸：銀行存款

房產(chǎn)稅會(huì)計(jì)分錄相關(guān)案例：

例：某工業(yè)企業(yè)應(yīng)稅房產(chǎn)怦估價(jià)值3000000元。當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)稅分季繳納，每季度開(kāi)始月份繳清該季稅款，房產(chǎn)稅稅率為2%。則：每季應(yīng)納房產(chǎn)稅額=3000000×2%÷4=15000（元）

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，房產(chǎn)稅分錄如下：

借：管理費(fèi)用15000

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅15000

實(shí)際繳納稅款時(shí)，作如下分錄：

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅15000

貸：銀行存款15000 ;

自用房產(chǎn)稅如何計(jì)算？自用房產(chǎn)稅的計(jì)算方法

企業(yè)房產(chǎn)可以自用，也可以出租，根據(jù)其用途不同，房產(chǎn)稅的計(jì)算方式也不同。房產(chǎn)稅計(jì)算涉及的稅法規(guī)定有《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字[1986]8號(hào))、《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)財(cái)稅[2008]152號(hào))、《安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅政策等通知》(財(cái)稅[2015]121號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)財(cái)稅[2015]121號(hào))等。為了方便相關(guān)人員掌握企業(yè)房產(chǎn)稅的計(jì)算方法，筆者對(duì)此作詳細(xì)介紹。

自用房屋房產(chǎn)稅的繳納的計(jì)算方法

按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對(duì)于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)自用房屋房產(chǎn)稅的計(jì)算計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-減除比例)×1.2%。

計(jì)稅余值是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：房產(chǎn)原值，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。包括賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)以及不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不納入房產(chǎn)原值中。財(cái)稅[2015]121號(hào)進(jìn)一步明確了無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

【案例1】甲企業(yè)是2000年成立的合資企業(yè)，某處房產(chǎn)是以前所建，投資入股的廠房賬面價(jià)值3 000萬(wàn)元，相關(guān)的土地使用權(quán)600萬(wàn)元，按照財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》的通知(財(cái)會(huì)[2001]43號(hào))第九條規(guī)定：“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷(xiāo)。

解析：1.財(cái)稅[2015]121號(hào)前，B企業(yè)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))規(guī)定“對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。假若減除比例為20%，則B企業(yè)房產(chǎn)稅為3 000×(1-20%)×1.2%=28.8萬(wàn)元。

2.按照財(cái)稅[2015]121號(hào)，B企業(yè)在度的房產(chǎn)稅原值應(yīng)為會(huì)計(jì)賬面該項(xiàng)廠房的賬面價(jià)值3000萬(wàn)元+無(wú)形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)600萬(wàn)元=3 600萬(wàn)元，以此為依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。假若減除比例為20%，則房產(chǎn)稅為3600*(1-20%)×1.2%=34.56萬(wàn)元。

【案例2】 某省乙上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，1月1日為取得10 000平方米該土地支付的地價(jià)款300萬(wàn)元，自行建造了4 000平方米的三層辦公樓房，6月30日交付使用，賬面記錄該樓房的價(jià)值為500萬(wàn)元，假若減除比例為20%，計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅。

解析：(1)首先計(jì)算其容積率：4 000/10 000=0.40.5 。

引用特殊稅收政策進(jìn)行調(diào)整———根據(jù)財(cái)稅[2015]121號(hào)，宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

(2)其次，按8 000平方米確認(rèn)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)

300/10 000×8 000=240(萬(wàn)元)

(3)最后，運(yùn)用一般技術(shù)解決問(wèn)題

應(yīng)納房產(chǎn)稅=(500+240)×(1-20%)/2×1.2%=3.552(萬(wàn)元)

出租房屋房產(chǎn)稅的繳納

出租房屋的房產(chǎn)稅按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×l2%。

房屋的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)取得的所有報(bào)酬，包括貨幣收入及實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋的租金水平，確定租金標(biāo)準(zhǔn)。

【案例3】某省丙企業(yè)于1月1日將自有沿街樓房原值1 000萬(wàn)元出租給丁公司用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，雙方簽訂了一份租期為5年并且金額固定的租賃合同，每月租金為10萬(wàn)元，前6個(gè)月由丁公司自行裝修，雙方在合同中約定，1月1日～6月30日免收租金，請(qǐng)計(jì)算丁企業(yè)度房產(chǎn)稅。

解析：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2015]128號(hào))文件指出，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅，因此，不少納稅人認(rèn)為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅[2015]121號(hào)規(guī)定第二條對(duì)此重新進(jìn)行了規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。

(1)那么免租期，房產(chǎn)稅如何繳納?是由承租人繳納還是產(chǎn)權(quán)人繳納?根據(jù)財(cái)稅[2015]121號(hào)規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)在1月1日～6月30日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人丙企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，即[1000×(1-30%)/12×]6×1.2%=4.2萬(wàn)元。

(2)7月1日～12月31日房產(chǎn)稅按照取得的租金收入計(jì)稅，

6×10×12%=7.2萬(wàn)元

(3)全年需要交納的房產(chǎn)稅合計(jì)4.2+7.2=11.4萬(wàn)元。

房產(chǎn)稅計(jì)算公式

法律分析：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);二、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。被2篇案例引用

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

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