關(guān)于違章搭建的界定

目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權(quán)威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強制性規(guī)定而建造的建筑物或構(gòu)筑物。這些強制性規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，據(jù)不完全統(tǒng)計有20個以上，例如：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理條例》等等。

違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權(quán)證或土地證為界定標準，應(yīng)由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

二

住宅區(qū)域內(nèi)違章搭建的形式

為了經(jīng)濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

1、在屋頂建設(shè)的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等；

2、在一樓庭院內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；

3、依附于房屋外墻的建筑物、構(gòu)筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等；

4、違反業(yè)主公約安裝的設(shè)施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構(gòu)筑物等等。

違章搭建的形式無法列舉窮盡。《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

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（十一） 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為?！?

三

違章搭建由哪個部門管

管理違章搭建的婆婆很多，在舉報違章搭建時一定要找對監(jiān)管部門。法律、法規(guī)在規(guī)定禁止性規(guī)定的同時，也相應(yīng)的規(guī)定了處理違法搭建的部門。例如：

《城市規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定:“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。”

《防洪法》規(guī)定，未經(jīng)水行政主管部門對其工程建設(shè)方案審查同意或者未按照有關(guān)水行政主管部門審查批準的位置、界限，在河道、湖泊管理范圍內(nèi)從事工程設(shè)施建設(shè)活動的，由由縣級以上人民政府水行政主管部門或者由流域管理機構(gòu)按照國務(wù)院水行政主管部門規(guī)定的權(quán)限處罰。

《南京市城市治理條例》第二十四條規(guī)定：“發(fā)現(xiàn)正在建設(shè)的違法建設(shè)行為，城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除。當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，由市、區(qū)、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門查封施工現(xiàn)場，實施強制拆除。

四

相關(guān)權(quán)利人對

違章搭建行為的救濟方式

對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司等相關(guān)權(quán)利人可以行駛以下權(quán)利進行救濟：

1、相鄰業(yè)主投訴權(quán)。對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主有權(quán)向城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門進行投訴，請求有關(guān)部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業(yè)主還有權(quán)要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。

2、相鄰業(yè)主訴訟權(quán)。違章搭建的建筑物、構(gòu)筑物影響了相鄰業(yè)主的通風(fēng)、采光、日照、通行等權(quán)利或者影響了相鄰業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全的，相鄰業(yè)主有權(quán)依據(jù)《民法通則》第八十三條、《侵權(quán)責(zé)任法》的有關(guān)條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

3、業(yè)主委員會權(quán)責(zé)。業(yè)主委員會，有權(quán)也有義務(wù)對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關(guān)行政部門進行報告，對于侵害業(yè)主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權(quán)之訴，請求恢復(fù)原狀、排除妨害并賠償損失。

4、物業(yè)公司權(quán)責(zé)。物業(yè)公司有權(quán)也有義務(wù)對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關(guān)行政部門進行報告，對于妨礙物業(yè)管理的行為，還可以依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同或業(yè)主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復(fù)原狀、排除妨害并承擔(dān)違約責(zé)任。

五

物業(yè)公司

處理違章搭建的義務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理，發(fā)現(xiàn)違章搭建行為，有義務(wù)依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條、《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定等法規(guī)的規(guī)定進行勸阻、制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

也就是說，在遇到業(yè)主違章裝修搭建時，物業(yè)公司一般應(yīng)積極履行三項義務(wù)：一對違章裝修行為進行勸阻；二是對違章搭建行為進行制止；三是及時報告有關(guān)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，可以向法院起訴業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的。但是需要注意的是，這一點是物業(yè)公司的權(quán)利，而不是義務(wù)。

六

物業(yè)公司

無權(quán)強拆違章搭建

遇到違章搭建，相鄰業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進行處理。但是物業(yè)公司并不是行政機關(guān)，沒有法律的授權(quán)，無權(quán)采取強制措施。因為對違章搭建采取拆除等強制行為必須由行政機關(guān)依據(jù)行政法規(guī)定的程序進行，或者由法院依法強制執(zhí)行，除此之外其他任何人都不可以進行強拆，否則應(yīng)當(dāng)賠償損失。

案例一：

物業(yè)強拆違章建筑，法院判決賠償業(yè)主損失

2001年6月13日，南京市民張小阜女士購了一處住房，并與蘇寧物業(yè)公司（下稱蘇寧公司）簽訂了物業(yè)管理合約。7月16日，張小阜請工人對新房進行裝修。在此過程中，她在內(nèi)廚房外北陽臺上，用輕鋼龍骨材料搭建了一間約8.5平方米的廚房，且進行了內(nèi)外裝修，但該房系違章建筑。

同年9月27日傍晚，負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的蘇寧公司的保安人員來到張的新房，限裝修工黃某5分鐘內(nèi)離開房間。黃某離開后，蘇寧公司的有關(guān)人員將張家的北陽臺廚房吊頂、屋頂、墻體等多處砸爛。第二天上午，張小阜找到物業(yè)公司負責(zé)人交涉未果。當(dāng)日晚6時許，蘇寧公司的邱某帶領(lǐng)該公司數(shù)人，從張小阜鄰居的窗口跳入張家北陽臺，將其違章搭建的廚房全部砸毀，廚房內(nèi)的生活設(shè)施及物品全部被毀壞。

事后，張小阜與蘇寧公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日將對方告上法庭，要求判令蘇寧公司賠償物品損失費2.3萬元、精神損失費5000元，并要求被告承擔(dān)本案全部訴訟費。

南京市鼓樓區(qū)法院受理此案后，先后兩次開庭審理此案。庭審中，蘇寧公司首先提出，訴狀中所稱在外陽臺上搭建的廚房是違章建筑，張小阜也未提供相應(yīng)的證據(jù)證實損害行為就是該公司所為。據(jù)此，蘇寧公司不清楚張小阜起訴的依據(jù)是什么。此外，對張小阜要求賠償精神損失費沒有法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。

張小阜指出，自己對搭建的廚房是違章建筑不持異議，但蘇寧公司無權(quán)拆除違建，并堅稱廚房及室內(nèi)物品就是對方強行拆除并毀壞的。她認為，由于蘇寧公司的損害行為，毀壞了自家外廚房自來水管及廚房排油煙氣管等。由于自來水管損壞漏水，還造成鄰居家廚房、餐廳裝潢受損，費用高達4685元，要求蘇寧公司一并賠償。

南京市鼓樓區(qū)法院對張小阜損壞現(xiàn)場進行了實地勘查，并委托評估機構(gòu)對所建廚房的建材價值、人工費用及廚房內(nèi)的生活設(shè)施、物品進行了財產(chǎn)評估，鑒定結(jié)論總損失額為1.2萬元。該院經(jīng)審理后認為：張小阜搭建的廚房雖系違章建筑，應(yīng)當(dāng)拆除，但該權(quán)利應(yīng)由行政主管部門行使，蘇寧公司作為物業(yè)管理部門，無權(quán)行使此權(quán)利。作為廚房的搭建人，張小阜投入的建筑材料、人工費用及廚房內(nèi)的生活設(shè)施、物品系其合法財產(chǎn)，理應(yīng)受法律保護。蘇寧公司擅自闖入對方民宅，毀壞財物屬不法侵害行為。該公司的侵害行為與原告財物受損有直接的因果關(guān)系，由此所造成的損失理應(yīng)予以全部賠償，具體賠償數(shù)額以鑒定結(jié)論為準。

七

物業(yè)公司是否有權(quán)以自己名義起訴業(yè)主

要求拆除違章搭建？

這個問題長期存在爭議，在司法實踐中也存在相反的判決，支持的法院認為違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，妨害了物業(yè)管理秩序，物業(yè)公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的主體，維持物業(yè)管理區(qū)域的秩序是其合同義務(wù)之一，因此物業(yè)公司當(dāng)然有起訴違章搭建業(yè)主的主體資格。反對的觀點認為，雖然違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，但是并未損害物業(yè)公司的利益，故物業(yè)公司無起訴主體資格。筆者同意第一種意見。

但是需要注意的是，法律、法規(guī)對于違章搭建行為的界定是概括性的，尤其缺乏專門針對城市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建行為的界定，這就需要在《房屋銷售合同》、《（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同》或者《業(yè)主（臨時）公約》中對違章搭建行為進行約定。

案例二：

業(yè)主違章搭建構(gòu)筑物，物業(yè)起訴拆除獲法院支持

楊先生在松江某小區(qū)新購聯(lián)排別墅一幢，為讓家人住得舒心，楊先生精心裝修，花費甚巨。他不僅將房內(nèi)布置得溫馨舒適、富麗堂皇，把靠南的二樓露臺、三樓陽臺作了封閉，更為了多利用空間，把靠北的陽臺一并封閉，并在封閉的玻璃上再搭建了一間陽光房?？吹椒课菘啃^(qū)圍墻，楊先生又突發(fā)奇想，將屋外靠墻的草地改造了一座古香古色的全木質(zhì)涼亭，準備夏天乘涼，冬日小憩。

隨著裝修完工，楊先生準備享受勞動成果時，卻收到物業(yè)公司的通知，要求其限期拆除封閉的二樓露臺、三樓搭建的陽光房以及涼亭，為此雙方爭執(zhí)不下。物業(yè)公司依據(jù)《業(yè)主臨時管理規(guī)約》以及相應(yīng)的入住文件，將楊先生告上了法庭。松江區(qū)人民法院審理后認為，被告楊先生的行為違反了 《業(yè)主臨時管理規(guī)約》第七條中不得擅自封閉陽臺、不得在公共部位搭建建筑物的規(guī)定，判決被告拆除相關(guān)的封閉陽臺以及涼亭。

案例三：

業(yè)主違章搭建構(gòu)筑物，物業(yè)起訴拆除獲法院支持

王敏系萬科星園小區(qū)9號樓X房屋的業(yè)主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業(yè)主共同部分私自搭建構(gòu)筑物，北京萬科物業(yè)認為，王敏的行為嚴重侵害了全體業(yè)主的共同權(quán)益。為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院要求：判令王敏拆除位于北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構(gòu)筑物。

王敏辯稱：不同意原告的訴訟請求。理由是：程序上萬科物業(yè)提交的證據(jù)物業(yè)管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，萬科星園小區(qū)涉及違建比較普遍，應(yīng)當(dāng)追加所有違建業(yè)主都應(yīng)作為本案共同被告。事實上王敏之所以在二層露臺上搭建，是為了解決冬季保溫的問題，不存在損害其他業(yè)主利益的情況，在購買該房屋時前手業(yè)主已和業(yè)主進行過溝通，物業(yè)公司同意在個人露臺上搭建。

法院審理后認為：萬科星園小區(qū)業(yè)主大會與原告簽訂了《萬科星園物業(yè)服務(wù)合同》，且合同期滿后原告仍為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原、被告間已形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。被告系X室的所有權(quán)人，萬科星園業(yè)主委員會制定了《萬科星園物業(yè)管理規(guī)約》，被告作為萬科星園小區(qū)業(yè)主，亦應(yīng)予以遵守?，F(xiàn)原告要求被告拆除違法構(gòu)筑物的請求，有法律及事實依據(jù)，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條第一款、第八十三條之規(guī)定，判決被告王敏于本判決生效之日起七日內(nèi)拆除位于北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構(gòu)筑物。案件受理費三十五元，由被告王敏負擔(dān)。

八

物業(yè)公司

處理違章注意事項

1、通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》等文件明確對違章搭建行為進行界定，對常見多發(fā)的違章搭建行為作出列舉性規(guī)定，明確物業(yè)企業(yè)的訴訟主體資格。

2、加強裝修管理，對裝修現(xiàn)場、屋面、露臺、庭院等可能違章搭建的重點部位的裝修加強巡視，一旦發(fā)現(xiàn)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)或違章搭建的苗頭應(yīng)當(dāng)及時制止，防止其他業(yè)主效仿，否則一旦形成違章搭建的風(fēng)氣將無法制止，最終必將招致更過業(yè)主的不滿。方法上可以通過限制裝修人員或裝修材料進入施工現(xiàn)場的方式制止違章搭建，并及時向有關(guān)部門報告。

3、聯(lián)合業(yè)主委員會或社區(qū)工作人員耐心做好違章搭建業(yè)主的說服工作，說服不成功的應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主發(fā)出整改通知書，并向相關(guān)部門報告，向相鄰業(yè)主通告，獲取其他業(yè)主的支持。

4、物業(yè)企業(yè)接受的是全體業(yè)主的委托，維護全體業(yè)主的利益。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當(dāng)利益，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)予以勸阻、制止和及時報告。實踐中物業(yè)公司在履行上述三項義務(wù)時都必須保留好相關(guān)的證據(jù)，如果物業(yè)管理企業(yè)履行了上述義務(wù)卻沒有留下相關(guān)憑據(jù)，則可能日后成為其他業(yè)主拒交管理費的理由或被業(yè)主認為疏于管理。

5、雖然物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了相關(guān)義務(wù)，卻并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)，因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)慎重采取強制拆除措施。